DF Deutsche Finance Investment Fund 16

Die Fondsgesellschaft ist ein extern verwalteter, inländischer geschlossener Publikums-AIF in der Rechtsform einer Investmentkommanditgesellschaft. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH. Der Fonds wurde am 20. Februar 2020 gegründet und hält über die Deutsche Finance 333 Investment LP mittelbar eine Co-Investment-Beteiligung an einem einzigen Anlageobjekt in den USA. Ziel sind laufende Erträge aus der Vermietung sowie ein Erlös aus der späteren Veräußerung der Beteiligung oder der Immobilie. Eine Risikostreuung über mehrere Immobilien oder Länder besteht nicht.

Das Anlageobjekt „BIG RED“ in der 333 South Wabash Avenue ist ein 183 Meter hohes Bürogebäude mit rund 112.000 Quadratmetern Nutzfläche und einer zweigeschossigen Tiefgarage. Die Immobilie wurde 2020 für 376 Mio. US-Dollar erworben. Die Finanzierung auf Objektebene umfasst ein endfälliges Darlehen von 240 Mio. US-Dollar mit festem Zinssatz von 3,53 Prozent und planmäßiger Rückzahlung im September 2028. Der Fonds selbst hatte laut Jahresbericht zum Bilanzstichtag 2024 keine Fremdfinanzierung aufgenommen; die ausgewiesene Fremdfinanzierungsquote des Anlageobjekts lag jedoch bei 60 Prozent.

Das externe Bewertungsgutachten bezifferte den Verkehrswert des Anlageobjekts für den Bericht 2024 auf 274 Mio. US-Dollar. Zum 31. Dezember 2024 waren 85 Prozent der Fläche vermietet, nach 88 Prozent im Vorjahr. Nach Angaben des Berichts waren bei seiner Erstellung 68,9 Prozent der Gesamtmietfläche langfristig an drei Mieter bis 2035 beziehungsweise 2037 gebunden. Zu den Hauptmietern zählen Northern Trust, die Chicago Housing Authority und Akuna Capital. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge betrug im Mai 2025 rund 9,9 Jahre. Akuna Capital verlängerte seinen Mietvertrag im ersten Halbjahr 2025 bis Dezember 2035.

2020: Im ersten Geschäftsjahr wurden 40,878 Mio. US-Dollar Kapital ohne Agio eingezahlt. Der NIW betrug 0,97 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 0,93 Euro ausgewiesen. Das Netto-Gesellschaftskapital lag bei rund 39,61 Mio. US-Dollar. Auszahlungen waren noch nicht erfolgt. Der Fonds beteiligte sich im August 2020 an dem vorgesehenen Anlageobjekt.

2021: Nach dem Ende der Beitrittsphase stieg das eingezahlte Kapital auf 78,840 Mio. US-Dollar. Der NIW lag bei 0,96 US-Dollar je Anteil; der nachrichtliche EUR-Wert betrug 1,01 Euro. Das Netto-Gesellschaftskapital belief sich auf rund 75,80 Mio. US-Dollar. Kumulierte Auszahlungen waren weiterhin mit 0 US-Dollar angegeben.

2022: Der NIW betrug 0,95 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 1,06 Euro ausgewiesen. Das Netto-Gesellschaftskapital lag bei rund 75,18 Mio. US-Dollar. Kumulierte Auszahlungen erreichten rund 3,92 Mio. US-Dollar beziehungsweise 0,05 US-Dollar je Anteil. Aus NIW und Auszahlungen ergab sich nach dem Bericht eine Leistungsentwicklung von 1,00 US-Dollar je Anteil.

2023: Der NIW sank auf 0,75 US-Dollar je Anteil; der nachrichtliche EUR-Wert lag bei 0,81 Euro. Das Netto-Gesellschaftskapital fiel auf rund 59,28 Mio. US-Dollar, während die kumulierten Auszahlungen auf rund 7,87 Mio. US-Dollar beziehungsweise 0,10 US-Dollar je Anteil stiegen. Die Leistungsentwicklung aus NIW und Auszahlungen betrug 0,85 US-Dollar je Anteil. Der Bericht führte den Rückgang vor allem auf die Bewertung der Immobilie unter höheren Zinsen und Inflation sowie auf nicht kompensierte Mietvertragsausläufe zurück.

2024 und Entwicklung 2025: Der NIW sank weiter auf 0,42 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 0,48 Euro ausgewiesen. Das Netto-Gesellschaftskapital reduzierte sich auf rund 33,17 Mio. US-Dollar. Mit kumulierten Auszahlungen von rund 11,82 Mio. US-Dollar beziehungsweise 0,15 US-Dollar je Anteil lag die berichtete Leistungsentwicklung bei 0,57 US-Dollar je Anteil und damit rund 33 Prozent unter dem Vorjahreswert von 0,85 US-Dollar. Der Verkehrswert des Bürogebäudes wurde mit 274 Mio. US-Dollar angegeben. Die Vermietungsquote sank auf 85 Prozent; 2024 wurden keine Neuvermietungen abgeschlossen. Der Jahresreinertrag des Objekts lag laut Bewertungsgutachten bei 15,2 Mio. US-Dollar, für 2025 wurden wegen höherer Betriebsaufwendungen rund 12,5 Mio. US-Dollar erwartet.

Cash Sweep und Auszahlungsrisiko: Im ersten Quartal 2025 unterschritt die Schuldendienstdeckungsquote auf Objektebene eine vertragliche Referenzgröße. Seitdem wird der freie Cashflow nach Schuldendienst auf einem gesonderten Konto gebunden; Ausschüttungen der Objektgesellschaft an ihre Gesellschafter sind bis zur Wiederherstellung der vereinbarten Deckung über zwei aufeinanderfolgende Quartale nicht möglich. Nach dem Bericht wären dafür Neuvermietungen von drei bis vier Etagen beziehungsweise rund 10.500 Quadratmetern erforderlich. Zusätzlich wurden aufgrund ausgelaufener Mietverhältnisse insgesamt 6,2 Mio. US-Dollar auf einem kreditgeberkontrollierten Konto gebunden. Dies betrifft zunächst die Objektgesellschaft und ist nicht mit einer bereits feststehenden Endabrechnung des Fonds gleichzusetzen, kann aber die Mittelzuflüsse an den Fonds und künftige Auszahlungen verzögern oder mindern. Der endgültige Anlageerfolg hängt wesentlich von Neuvermietung, laufendem Cashflow und dem später erzielbaren Verkaufspreis ab.