DF Deutsche Finance Investment Fund 18

Die Fondsgesellschaft wurde am 13. Oktober 2020 gegründet und ist eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft nach dem Kapitalanlagegesetzbuch. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH; persönlich haftende Gesellschafterin ist die DF Deutsche Finance Managing II GmbH. Die Fonds- und Berichtswährung ist Euro. Das Anlagekonzept besteht nicht im unmittelbaren Erwerb einer einzelnen Immobilie, sondern in Beteiligungen an institutionellen Investmentstrategien, darunter Club Deals, Joint Ventures, Co-Investments und vergleichbare Kooperationen.

Zum 31. Dezember 2023 bestanden Kapitalzusagen von rund 58,60 Mio. Euro gegenüber sechs institutionellen Investmentstrategien. Davon waren rund 54,84 Mio. Euro abgerufen und rund 3,76 Mio. Euro noch offen. Die Strategien umfassten 504 Direktinvestments in den USA, Peru, Deutschland, Österreich, Spanien, Großbritannien und Irland. Nach Verkehrswerten entfielen 88 Prozent des Fondsvermögens auf institutionelle Investmentstrategien, 9 Prozent auf weitere Vermögensgegenstände und 3 Prozent auf Liquidität. Die Fondsgesellschaft selbst hatte am Bilanzstichtag keine Fremdfinanzierung aufgenommen.

Das Portfolio umfasste unter anderem Büro-, Wohn-, Einzelhandels-, Logistik-, Hotel-, Studentenwohn- und Lab-Office-Investments sowie Tankstellen mit angeschlossenen Convenience Stores. Der Jahresbericht nennt unter anderem rund 180.543 Quadratmeter Büroflächen, 64.859 Quadratmeter Lab-Office-Flächen, 148.645 Quadratmeter Logistikflächen, 6.634 Wohnungen, 333 Hotelzimmer, 220 Wohnungen in Studentenwohnheimen und 439 Tankstellen. Diese breite Streuung begrenzt Einzelobjektrisiken, beseitigt aber weder Beteiligungs-, Immobilienmarkt-, Liquiditäts- noch Währungsrisiken.

2020: Im Rumpfgeschäftsjahr waren noch keine Anleger beigetreten und es bestand noch kein Portfolio. Ein aussagekräftiger NIW je Anteil konnte deshalb nicht berechnet werden. Auszahlungen, Investmentstrategien und Direktinvestments waren mit 0 ausgewiesen.

2021: Bei 12.320.100 Anteilen betrug der NIW 0,82 Euro. Das Netto-Gesellschaftskapital lag bei rund 10,14 Mio. Euro. Der Fonds hatte drei institutionelle Investmentstrategien mit fünf Direktinvestments in zwei Ländern gezeichnet. Kumulierte Auszahlungen waren mit 0 Euro angegeben.

2022: Nach Abschluss der Beitrittsphase waren 69,68 Mio. Euro Kapital ohne Agio eingezahlt. Der NIW stieg auf 0,86 Euro je Anteil, das Netto-Gesellschaftskapital auf rund 60,03 Mio. Euro. Sechs institutionelle Investmentstrategien umfassten 490 Direktinvestments in sieben Ländern. Kumulierte Auszahlungen waren weiterhin mit 0 Euro ausgewiesen.

2023: Der NIW blieb bei 0,86 Euro je Anteil und das Netto-Gesellschaftskapital belief sich erneut auf rund 60,03 Mio. Euro. Die Zahl der Direktinvestments erhöhte sich auf 504 in sieben Ländern. Kumulierte Auszahlungen standen weiterhin bei 0 Euro. Der Bericht beurteilt die wirtschaftliche Lage am Bilanzstichtag als stabil, weist aber zugleich darauf hin, dass Ausschüttungen erst nach dem letzten Investitionszyklus und der planmäßigen Liquidation vorgesehen sind. Verzögerungen bei der Verwertung wirken sich daher unmittelbar auf den Zeitpunkt der Auszahlungen aus.

Spätere Entwicklung laut dem am 19. September 2025 unterzeichneten Bericht: Für die Beteiligung GIREO fehlten noch Finanzinformationen einzelner Investments; die Wertentwicklung 2024 wurde als voraussichtlich rückläufig bezeichnet, war aber nicht verlässlich bezifferbar. Bei MAFI und SFFI nennt der Bericht wesentliche Verkehrswertrückgänge im Jahr 2024. Für MAFI wurden Vermarktungs- und Refinanzierungsoptionen geprüft, bei SFFI liefen Neuverhandlungen zur Finanzierungsstruktur sowie Prüfungen zusätzlicher Kapitalmaßnahmen. Auch bei H290 wurden Vermarktungs- und Refinanzierungsoptionen untersucht. Die jeweils genannten Finanzierungsfristen reichten nur bis September 2025. Gleichzeitig nahm der Fonds für seine vorausschauende Liquiditätsplanung eine kurzfristige, marktüblich verzinste Zwischenfinanzierung von 2,8 Mio. Euro auf.

Einordnung der Risiken: Der Bericht beschreibt verzögerte und geringer als geplant eintreffende Rückflüsse, einen gestiegenen portfolioübergreifenden Kapitalbedarf und nur noch eingeschränkt realisierbare ursprüngliche Renditeziele. Als wesentlichstes Risiko wird das Beteiligungsrisiko genannt; hinzu kommen Liquiditäts-, Immobilienmarkt-, Entwicklungs-, Finanzierungs- und Währungsrisiken. Die breite Diversifikation reduziert Konzentrationen, garantiert aber weder Auszahlungen noch Kapitalrückzahlung. Da der jüngste vorliegende Primärbericht am 19. September 2025 unterzeichnet wurde, lassen sich die dort laufenden Verhandlungen und Finanzierungen nicht ohne aktuellere Quelle als heutiger Status darstellen.