DF Deutsche Finance Investment Fund 23

Der Investment Fund 23 wurde am 21. März 2023 gegründet und ist eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft nach dem Kapitalanlagegesetzbuch. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH. Der Fonds investiert als Co-Investor mittelbar über die Beteiligungsstruktur DFG Libra Holdings Limited in gewerblich genutzte Logistikimmobilien im Vereinigten Königreich. Der Investmentstil wird als Value-Added bezeichnet: Mietvertragsüberprüfungen sollen für Anpassungen an das Marktniveau genutzt und Investitionen in Gebäude und Energieeffizienz vorgenommen werden. Rückflüsse sollen aus Mieterträgen und späteren Objektverkäufen entstehen.

Zum 31. Dezember 2023 bestand bereits ein Anlageobjekt. Die eigentlichen Immobilieninvestitionen wurden nach den Angaben des Berichts jedoch erst nach dem Bilanzstichtag vollzogen; deshalb werden für 2023 in der Datentabelle null belegte Direktinvestments ausgewiesen. Ende 2024 umfasste das mittelbar gehaltene Portfolio elf Immobilien an bedeutenden britischen Logistikstandorten: Park Royal in London, Nottingham, Milton Keynes, Enfield, Chelmsford, Trafford Park, Crawley, Theale, Bracknell, Poyle und Reading. Insgesamt werden 70 Mieteinheiten in 22 Gebäuden mit rund 96.780 Quadratmetern vermietbarer Fläche genannt.

Der Immobilienverkehrswert von 232,4 Mio. GBP betrifft das gesamte mittelbar gehaltene Objektportfolio und darf nicht mit dem Beteiligungswert in der Fondsbilanz verwechselt werden. Der nach KARBV angesetzte Wert der Beteiligung des Fonds betrug zum 31. Dezember 2024 rund 37,56 Mio. Euro. Nach Verkehrswerten entfielen 54 Prozent des Fondsvermögens auf mittelbare Immobilienbeteiligungen, 28 Prozent auf Liquidität und 18 Prozent auf weitere Vermögensgegenstände. Der Fonds selbst hatte keine Bankdarlehen aufgenommen; innerhalb der Investitionsstruktur lag die Fremdfinanzierungsquote jedoch bei 46 Prozent.

Operativ weist der Bericht für das Portfolio Ende 2024 jährliche Mieteinnahmen von 10,9 Mio. GBP, eine Leerstandsquote von 1,1 Prozent, eine Nutzungsausfallentgeltquote von 1,2 Prozent und Mietrückstände von 36.000 GBP aus. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge betrug 3,4 Jahre. Die Durchschnittsmiete war seit Ankauf um rund 13 Prozent auf 10,32 GBP je Quadratfuß und Jahr gestiegen. Mehrere Mietüberprüfungen waren noch nicht abgeschlossen. Von dem vorgesehenen Investitionsbudget von 24,3 Mio. GBP waren bis Ende 2024 erst rund 15 Prozent eingesetzt; weitere Maßnahmen und damit verbundene Mittelabflüsse standen noch aus.

Die Immobilie Weybridge wurde innerhalb eines Monats ohne Sanierungsmaßnahmen weiterverkauft. Einem Kaufpreis von 9,0 Mio. GBP ohne Erwerbsnebenkosten stand ein Verkaufserlös von rund 15,2 Mio. GBP gegenüber. Der Bericht berechnet hierfür auf Objektebene rund 113 Prozent Netto-IRR und ein Equity Multiple von etwa 1,76. Diese Projektkennzahlen sind wegen der sehr kurzen Haltedauer nicht auf die Fondsbeteiligung übertragbar. Sie stellen weder den NIW des Fonds noch eine realisierte Anlegerrendite dar; bis zum 31. Dezember 2024 wurden weiterhin keine Auszahlungen an Anleger ausgewiesen. Verkaufserlös und eine Bankfinanzierung wurden für den Erwerb der Immobilie Reading eingesetzt.

2023: Im Rumpfgeschäftsjahr waren 15,965 Mio. GBP Kommanditkapital eingezahlt. Bei 15.965.088 Anteilen betrug der NIW 0,81 GBP; das Netto-Gesellschaftskapital lag bei 12,857 Mio. GBP. Auszahlungen waren mit 0 GBP ausgewiesen. In der ergänzenden Euro-Rechnung belief sich das Eigenkapital auf 14,791 Mio. Euro. Das realisierte Ergebnis betrug rund minus 3,415 Mio. Euro und war insbesondere durch Initialkosten geprägt; hinzu kam ein nicht realisiertes Ergebnis von rund minus 1,068 Mio. Euro. Da die Immobilieninvestitionen laut Bericht erst nach dem Stichtag vollzogen wurden, ist 2023 ein Aufbau- und Platzierungsjahr und kein voll investiertes Portfoliojahr.

2024: Das eingezahlte Kommanditkapital stieg auf 62,821 Mio. GBP, das Netto-Gesellschaftskapital auf 55,759 Mio. GBP. Der NIW erhöhte sich bei 62.820.588 Anteilen um 9,9 Prozent auf 0,89 GBP. Auszahlungen an Anleger blieben bei 0 GBP. In der ergänzenden Euro-Bilanz belief sich das Eigenkapital auf 67,259 Mio. Euro. Das realisierte Ergebnis lag bei rund minus 9,974 Mio. Euro; dem stand ein nicht realisiertes Ergebnis von rund plus 4,661 Mio. Euro gegenüber. Das Gesamtergebnis des Geschäftsjahres betrug damit rund minus 5,313 Mio. Euro. Die wirtschaftliche Entwicklung für Anleger ist wegen Ein- und Auszahlungen in GBP vorrangig anhand des GBP-NIW zu beurteilen.

Kosten: Für 2023 nennt der Bericht Initialkosten von rund 3,075 Mio. Euro und Anschaffungsnebenkosten von 140.000 Euro. Die Gesamtkostenquote ohne Initial- und Transaktionskosten betrug 4,98 Prozent des durchschnittlichen NIW beziehungsweise 2,00 Prozent des eingezahlten Kommanditkapitals. 2024 wurden Initialkosten von rund 9,265 Mio. Euro ausgewiesen. Die laufende Gesamtkostenquote lag bei 2,04 Prozent des durchschnittlichen NIW beziehungsweise 1,13 Prozent des eingezahlten Kommanditkapitals. Diese Kosten und die noch laufende Kapitalaufnahme erklären einen erheblichen Teil des Abstands zwischen eingezahltem Kapital und Netto-Gesellschaftskapital.

Portfolioentwicklung: Ende 2024 bestand ein operatives Portfolio aus elf UK-Logistikimmobilien. Nahezu alle Flächen waren vermietet; in Trafford Park stand eine Einheit mit rund 1.060 Quadratmetern leer. Mehrere Mietvertragsüberprüfungen sollten 2025 abgeschlossen werden. Gebäudeinvestitionen betrafen unter anderem Dacharbeiten, Photovoltaik und energetische Verbesserungen. Die Verkaufs- und Reinvestitionstransaktion Weybridge/Reading zeigt aktive Portfoliosteuerung, führt für sich genommen aber weder zu einer Fondsrendite noch zu einem Anlegerzufluss.

Risiken: Die Diversifikation beschränkt sich auf verschiedene Standorte und Mieter innerhalb Großbritanniens. Eine Streuung über Länder oder Anlageklassen besteht nicht; Beteiligungs-, Immobilienmarkt-, Bewertungs-, Zins- und Währungsrisiken können sich daher konzentriert auswirken. Hinzu kommen die Minderheitsposition des Fonds, mehrstufige Beteiligungsstrukturen und die Fremdfinanzierungsquote von 46 Prozent auf Ebene der Investitionsstruktur. Die KVG bezeichnet das Liquiditätsrisiko wegen nicht genau terminierbarer Kapitalabrufe, Ausschüttungen und Co-Investoren trotz Limits und Stresstests als wesentlich, aber noch moderat. Anleger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung des eingesetzten Kapitals.

Laufzeit und Berichtsgrenze: Die Beitrittsphase wurde durch Gesellschafterbeschluss vom 11. Mai 2025 bis längstens 31. Dezember 2025 verlängert und ist nach dem aktuellen Produktstand beendet. Die planmäßige Laufzeit endet am 31. Dezember 2027; eine Verlängerung bis 31. Dezember 2029 ist möglich. Der Jahresbericht weist darauf hin, dass Marktveränderungen Anpassungen ursprünglicher Renditeerwartungen und längere Projekt- oder Liquidationszeiträume erforderlich machen können. Der jüngste hier ausgewertete Stichtag ist der 31. Dezember 2024; daraus lassen sich weder ein aktueller Anteilwert für 2026 noch spätere Auszahlungen ableiten.