DF Deutsche Finance Investment Fund 22

Die Fondsgesellschaft ist eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft nach dem Kapitalanlagegesetzbuch. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH; persönlich haftende Gesellschafterin ist die DF Deutsche Finance Managing II GmbH. Fonds- und Berichtswährung ist Euro. Das Anlagekonzept besteht nicht im unmittelbaren Kauf einer einzelnen Immobilie, sondern in Beteiligungen an institutionellen Strategien mit Immobilien-, immobilienähnlichen, immobilienbezogenen und Private-Equity-Real-Estate-Investments.

Zum 31. Dezember 2023 bestand eine Kapitalzusage von 5,2 Mio. Euro gegenüber REPF. Davon waren rund 3,18 Mio. Euro abgerufen und rund 2,02 Mio. Euro noch offen. Nach Verkehrswerten entfielen 35 Prozent des Fondsvermögens auf die institutionelle Strategie und 65 Prozent auf Liquidität. Die Fondsgesellschaft selbst hatte am Bilanzstichtag keine Fremdfinanzierung aufgenommen. Die Liquiditätsplanung blieb dennoch von nicht exakt terminierbaren Kapitalabrufen, Rückflüssen und laufenden Kosten abhängig; der Bericht bezeichnet das durch die Commitment-Strategie erhöhte Liquiditätsengpassrisiko nach Limits und Stresstests als gering.

REPF war zum 31. Dezember 2023 mittelbar an 21 Direktinvestments in Großbritannien, Deutschland und Dänemark beteiligt. Die zugesagte Allokation entfiel zu 40 Prozent auf Büro, zu 25 Prozent auf Wohnen, zu jeweils 15 Prozent auf Gewerbepark/Logistik und Hotels sowie zu 5 Prozent auf Einzelhandel. Genannt werden unter anderem 112.460 Quadratmeter Bürofläche, 90.808 Quadratmeter Logistikfläche, 83.887 Quadratmeter Gewerbefläche, 11.712 Quadratmeter Einzelhandelsfläche, 529 Hotelzimmer, 350 Wohnungen und 462 Einheiten in Studentenwohnheimen. Diese Angaben beruhen auf Managerinformationen zum 30. September 2023 und sind keine aktuelle Bestandsmeldung.

Nach dem Bilanzstichtag gab der Fonds im Mai 2024 eine Kapitalzusage von 2,0 Mio. Euro für H29O und im März 2025 eine weitere Zusage von 2,5 Mio. Euro für H56O ab. Beide Beteiligungen betreffen Büroentwicklungen in München. Für H29O war die Finanzierung laut dem am 30. September 2025 unterzeichneten Bericht nur bis zu diesem Datum gesichert; zugleich wurden Vermarktungs- und Refinanzierungsoptionen geprüft. Ohne neuere Primärquelle lässt sich der heutige Stand dieser Projekte nicht belastbar bestimmen.

2022: Im Rumpfgeschäftsjahr vom 2. November bis 31. Dezember 2022 waren noch keine Anleger beigetreten. Der Fonds hatte keine institutionelle Strategie gezeichnet, keine Kapitalzusagen abgegeben und keine Auszahlungen vorgenommen. Das Fondsvermögen bestand im Wesentlichen aus der Hafteinlage von 1.000 Euro. Ein aussagekräftiger NIW je Anteil konnte deshalb nicht berechnet werden. Aus diesem Grund beginnt die Diagrammreihe erst mit dem belegten Wert 2023.

2023: Bei 8.657.900 Anteilen betrug der NIW 0,70 Euro. Das Netto-Gesellschaftskapital lag bei 6.074.609 Euro; kumulierte Auszahlungen waren mit 0 Euro ausgewiesen. Eine Strategie mit 21 Direktinvestments in drei Ländern war gezeichnet. Der Verkehrswert der REPF-Beteiligung betrug rund 2,20 Mio. Euro, während 4,12 Mio. Euro Bankguthaben vorhanden waren. Das Jahresergebnis fiel mit rund minus 3,00 Mio. Euro negativ aus. Davon entfielen rund minus 1,89 Mio. Euro auf das realisierte Ergebnis, das insbesondere durch Initialkosten geprägt war, und rund minus 1,11 Mio. Euro auf die Neubewertung der Beteiligung.

Kosten und Einordnung: Der Bericht weist für 2023 eine Gesamtkostenquote ohne Initial- und Transaktionskosten von 13,83 Prozent bezogen auf einen durchschnittlichen NIW von rund 3,04 Mio. Euro aus. Bezogen auf die gezeichneten Pflichteinlagen von 8,659 Mio. Euro nennt er 4,85 Prozent. Beide Werte besitzen laut Bericht wegen der laufenden Beitrittsphase, des niedrigen durchschnittlichen NIW und nicht wiederkehrender Aufwendungen nur eingeschränkte Aussagekraft. Zusätzlich wurden 1,030 Mio. Euro Initialvergütung an die KVG und rund 130.000 Euro Transaktionskosten ausgewiesen. Diese Kostenbelastung und die Neubewertung erklären einen erheblichen Teil des Abstands zwischen eingezahltem Kapital und Netto-Gesellschaftskapital.

Refinanzierungs- und Bewertungsrisiko: Der Wertansatz von REPF setzte voraus, dass eine bestehende Darlehensfinanzierung auf Grundlage eines überarbeiteten Businessplans verlängert werden kann und REPF trotz vorhandener Liquiditätsprobleme fortgeführt wird. Im geprüften REPF-Abschluss wurde auf ein bestandsgefährdendes Risiko hingewiesen. Der Abschlussprüfer von Fonds 22 nahm diesen Punkt als besonders hervorgehobenen Sachverhalt in seinen Bestätigungsvermerk auf, ohne das Prüfungsurteil einzuschränken. Eine erfolgreiche Refinanzierung war damit Voraussetzung der Bewertung, aber nicht garantiert.

Spätere Entwicklung laut dem am 30. September 2025 unterzeichneten Bericht: Die Finanzinformationen von REPF für 2024 lagen weiterhin verspätet vor. Eine verlässliche Bezifferung war deshalb nicht möglich; die Wertentwicklung 2024 wurde als voraussichtlich rückläufig beschrieben. Zugleich kamen die Zusagen für H29O und H56O hinzu. Für H29O wurden bei nur bis 30. September 2025 gesicherter Finanzierung Vermarktungs- und Refinanzierungsoptionen geprüft. Der Bericht hält außerdem eine Anpassung ursprünglicher Renditeerwartungen sowie verlängerte Projekt- und Liquidationszeiträume für möglich.

Risikoeinordnung und Berichtsgrenze: Fonds 22 ist eine langfristige, unternehmerische und nur eingeschränkt handelbare Beteiligung. Neben dem Beteiligungs- und Refinanzierungsrisiko bestehen Immobilienmarkt-, Projektentwicklungs-, Bewertungs-, Liquiditäts-, Zins- und gegebenenfalls Währungsrisiken auf Ebene der Strategien. Regelmäßige Auszahlungen sind während der Laufzeit nicht vorgesehen; Rückflüsse hängen von den Strategien und späteren Veräußerungen ab. Der Bericht weist darauf hin, dass Anleger keinen Anspruch auf Rückzahlung des eingesetzten Kapitals haben. Da kein aktuellerer Primärbericht vorliegt, lassen sich der Ausgang der 2025 offenen Prozesse, heutige Bewertungen und aktuelle Auszahlungen nicht belastbar feststellen.