DF Deutsche Finance PRIVATE Fund 12

Der vollständige Fondsname lautet "DF Deutsche Finance PRIVATE Fund 12 - Immobilien Global - GmbH & Co. geschlossene InvKG". Der Fonds ist ein geschlossener, extern verwalteter Publikums-AIF nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH; Komplementärin und Geschäftsführerin ist die DF Deutsche Finance Managing GmbH. Als Verwahrstelle wird die CACEIS Bank S.A., Germany Branch, genannt.

Die Anlagestrategie zielt auf ein global diversifiziertes Immobilienportfolio. Investiert wird unmittelbar oder mittelbar in institutionelle Investmentstrategien mit Schwerpunkt Immobilien, Private Equity Real Estate und immobilienähnliche Anlagen. Nach den Anlagebedingungen soll der Fonds während seiner Laufzeit an mindestens fünf institutionellen Strategien mit insgesamt mindestens 20 Immobilieninvestments beteiligt sein. Die Streuung erfolgt unter anderem nach Regionen, Ländern, Nutzungsarten, Laufzeiten, Investitionsphasen und Investmentstilen.

Zum 31. Dezember 2023 bestanden Kapitalzusagen gegenüber zehn Investmentstrategien von insgesamt rund 93,7 Mio. Euro. Davon waren rund 85,6 Mio. Euro abgerufen; offene Zusagen beliefen sich auf rund 8,1 Mio. Euro. Die Strategien umfassten nach Fondsangaben 660 Direktinvestments in zwölf Ländern und verteilten sich auf Europa sowie Nord- und Lateinamerika. Dabei handelt es sich um eine mittelbare Portfoliostruktur: Anleger sind nicht unmittelbar Eigentümer der einzelnen Immobilien.

Der Bericht nennt 4.201 Anlegerbeteiligungen. Die ursprünglich bis zum 30. Juni 2024 vorgesehene Fondslaufzeit wurde durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 27. Mai 2024 um drei Jahre bis zum 30. Juni 2027 verlängert. Ausschüttungen sind laut Lagebericht erst nach dem letzten Investitionszyklus und der planmäßigen Liquidation vorgesehen. Ein reguläres Rückgaberecht besteht nicht; zugleich beschreibt der Bericht den Verkauf während der Laufzeit wegen des fehlenden etablierten Zweitmarkts und weiterer Übertragungsbeschränkungen als voraussichtlich nicht oder nicht zu einem angemessenen Preis möglich.

Angebotsdaten, Kosten und ursprüngliche Prognose

Der Verkaufsprospekt nannte eine Mindestbeteiligung von 5.000 Euro zuzüglich eines Ausgabeaufschlags von bis zu 5 %. In der prognostizierten Mittelverwendung entsprachen Ausgabeaufschlag und weitere Initialkosten zusammen maximal 16,38 % des Ausgabepreises beziehungsweise 17,20 % der gezeichneten Kommanditeinlage. Allein für die Eigenkapitalvermittlung waren 12,50 % der Kommanditeinlage vorgesehen. Der Prospekt erläutert, dass diese Vergütung aus bis zu 5 % Ausgabeaufschlag und 7,50 % Vertriebsprovision bestand und vollständig an beauftragte Vertriebsgesellschaften weitergegeben werden sollte. Hinzu kamen laufende, transaktionsbezogene und gegebenenfalls erfolgsabhängige Vergütungen. Die Anlegerinformationen vom 5. Februar 2019 bezifferten die damals vorläufig ermittelten laufenden Kosten für 2018 auf rund 3,43 % des Nettoinventarwerts pro Jahr; dies ist keine aktuelle Kostenquote (Verkaufsprospekt vom 20.11.2017, Prospektseiten 12 und 24; WAI vom 05.02.2019, S. 3).

Faktenblatt und Verkaufsprospekt stellten einen prognostizierten Gesamtmittelrückfluss von 152 % der Kommanditeinlage vor Steuern dar. Der Flyer warb mit einer prognostizierten Laufzeit von rund sechs Jahren und zeigte entsprechende Rechenbeispiele. Die Unterlagen kennzeichneten diese Werte zugleich als Prognose und nicht als verlässlichen Indikator. Laufende Auszahlungen während der Laufzeit waren ausdrücklich nicht vorgesehen (Verkaufsprospekt, Prospektseite 8; Faktenblatt, S. 1; Flyer, S. 2).

Die sieben Geschäfts- und Jahresberichte zeigen folgende Entwicklung des DF Deutsche Finance PRIVATE Fund 12:

- 2017: Der Fonds befand sich im Aufbau. Anlegerkapital, Investitionen und Auszahlungen waren zum Bilanzstichtag noch nicht ausgewiesen.

- 2018: Das gezeichnete Kapital erreichte rund 45,6 Mio. Euro. Der Fonds war über fünf institutionelle Strategien an 43 Direktinvestments in fünf Ländern beteiligt. Der NIW lag bei 0,86 Euro je Anteil; kumulierte Auszahlungen betrugen 0 Euro.

- 2019: Nach Abschluss der Platzierung waren 100 Mio. Euro Eigenkapital zuzüglich 5 Mio. Euro Agio eingezahlt. Sieben Strategien umfassten 226 Direktinvestments in zehn Ländern. Der NIW stieg leicht auf 0,87 Euro je Anteil. Auszahlungen waren weiterhin nicht erfolgt.

- 2020: Das Portfolio wuchs auf neun Strategien mit 232 Direktinvestments in elf Ländern. Der NIW sank auf 0,79 Euro je Anteil. Der Bericht führt dies vor allem auf pandemiebedingte Bewertungsanpassungen, Währungseffekte und Anlaufkosten zurück.

- 2021: Nach Rückzahlung einer Strategie bestanden acht Investmentstrategien mit 158 Direktinvestments in elf Ländern. Der NIW erholte sich um rund 10,1 % auf 0,87 Euro je Anteil. Das Netto-Gesellschaftskapital lag bei rund 86,9 Mio. Euro; kumulierte Auszahlungen blieben bei 0 Euro.

- 2022: Zehn Strategien umfassten 631 Direktinvestments in 13 Ländern. Der NIW fiel um 8,0 % auf 0,80 Euro je Anteil, das Netto-Gesellschaftskapital auf rund 80,0 Mio. Euro. Als Belastungen nennt der Bericht stark gestiegene Zinsen und Inflation, höhere Finanzierungskosten sowie verzögerte Transaktionen.

- 2023: Der NIW sank um 37,5 % auf 0,50 Euro je Anteil. Das Netto-Gesellschaftskapital verringerte sich auf rund 49,1 Mio. Euro. Bei unverändert 100 Mio. Euro eingezahltem Kapital waren kumulierte Auszahlungen weiterhin mit 0 Euro angegeben. Das Jahresergebnis betrug rund minus 30,9 Mio. Euro; rund minus 27,9 Mio. Euro entfielen auf nicht realisierte Neubewertungen. Die Verkehrswerte der Beteiligungen sanken auf rund 62,6 Mio. Euro. Zusätzlich wurde eine mittelbar gehaltene Beteiligung an einem Wohnbauprojekt vollständig wertberichtigt. Zum Bilanzstichtag bestand eine kurzfristige Fremdfinanzierung von 5,5 Mio. Euro zur Zwischenfinanzierung von Kapitalabrufen; der Lagebericht erklärt, diese sei später zurückgezahlt worden.

Der Bericht 2023 enthält einen Nachtragsbericht und weitere Informationen aus den Jahren 2024 und 2025. Danach führten verlängerte Haltedauern, hohe Finanzierungskosten und verzögerte Veräußerungen bei mehreren Projekten zu zusätzlichen Risiken. Genannt werden unter anderem ein Buchwertverlust nach dem Verkauf einer Beteiligung, wesentliche Verkehrswert-Rückgänge sowie mögliche weitere Kapitalmaßnahmen. Gleichzeitig beurteilt die Geschäftsführung die wirtschaftliche Lage im Bericht als stabil und erklärt, die Zahlungsfähigkeit sei im Geschäftsjahr 2023 jederzeit gegeben gewesen. Diese Aussagen und Werte beziehen sich auf den jeweiligen Berichtszeitraum; sie sind keine verlässliche Aussage über einen heutigen Verkaufspreis oder die endgültige Rückzahlung an einzelne Anleger.

Prognose und bisherige Entwicklung im Vergleich

Die Vertriebsunterlagen stellten einen Gesamtmittelrückfluss von 152 % vor Steuern und eine Laufzeit von rund sechs Jahren in Aussicht, kennzeichneten beides aber als Prognose. Dem stehen zum jüngsten vorliegenden Bilanzstichtag ein NIW von 0,50 Euro je Anteil, kumulierte Auszahlungen von 0 Euro und die Verlängerung der Laufzeit bis zum 30. Juni 2027 gegenüber. Diese Abweichung belegt für sich allein keinen Beratungs- oder Prospektfehler. Sie ist jedoch für die Rekonstruktion wichtig, welche Erwartungen im konkreten Beratungsgespräch geweckt und welche Risikohinweise tatsächlich erteilt wurden.