DF Deutsche Finance Investment Fund 20

Die Fondsgesellschaft wurde am 4. Oktober 2021 gegründet und ist eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft nach dem Kapitalanlagegesetzbuch. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH; persönlich haftende Gesellschafterin ist die DF Deutsche Finance Managing II GmbH. Fonds- und Berichtswährung ist US-Dollar. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung müssen gesetzlich in Euro aufgestellt werden. Da Einzahlungen und Auszahlungen in US-Dollar erfolgen, ist für die wirtschaftliche Fondsentwicklung jedoch die USD-Reihe maßgeblich.

Fonds 20 beteiligt sich mittelbar über eine nach dem Recht des US-Bundesstaats Delaware gegründete Immobiliengesellschaft an einem einzigen Entwicklungsprojekt am McGrath Highway in Somerville, Massachusetts. Geplant ist ein Labor- und Bürogebäude auf einem etwa 4.100 Quadratmeter großen Grundstück mit neun oberirdischen und vier unterirdischen Geschossen. Die oberirdische Bruttogeschossfläche soll rund 35.700 Quadratmeter betragen. Vorgesehen sind etwa 23.100 Quadratmeter Lab-Office-Flächen, rund 1.200 Quadratmeter flexibel nutzbare Einzelhandels- und Büroflächen sowie 268 Pkw-Stellplätze. Das Projekt liegt in Boynton Yards nahe Boston und Cambridge mit Hochschul- und Forschungsstandorten wie Harvard und MIT.

Zum 31. Dezember 2023 waren nach Verkehrswerten 59 Prozent des Fondsvermögens der mittelbaren Immobilienbeteiligung und 41 Prozent der Liquidität zugeordnet. Der Bericht nennt für das Projekt einen Verkehrswert von 96,2 Mio. US-Dollar; der in der KARBV-Rechnung ausgewiesene Beteiligungswert betrug rund 52,79 Mio. Euro. Die Fondsgesellschaft selbst hatte am Bilanzstichtag keine Fremdfinanzierung aufgenommen. Innerhalb der Struktur unterhalb des Anlageobjekts wurde jedoch eine Fremdfinanzierungsquote von 17 Prozent ausgewiesen. Diese Ebenen sind zu unterscheiden.

2021: Das Rumpfgeschäftsjahr vom 4. Oktober bis 31. Dezember 2021 hatte wegen der kurzen Dauer und fehlender Geschäftstätigkeit noch keine Aussagekraft. Anleger konnten erst ab März 2022 beitreten. Gezeichnetes und eingezahltes Kapital, Auszahlungen und Anlageobjekte waren jeweils mit 0 ausgewiesen; das Netto-Gesellschaftskapital betrug 1.000 US-Dollar. Ein aussagekräftiger NIW je Anteil lag noch nicht vor.

2022: Nach Abschluss der Beitrittsphase waren 134,225 Mio. US-Dollar Kapital ohne Agio eingezahlt. Das Netto-Gesellschaftskapital betrug rund 121,65 Mio. US-Dollar. Der NIW lag bei 0,91 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 0,92 Euro ausgewiesen. Auszahlungen waren noch nicht erfolgt. Für das einzige Anlageobjekt wurden eine durchschnittliche Netto-IRR von 32,9 Prozent pro Jahr und ein TVPI von 1,12 berichtet. Diese Stichtagswerte stellen keine verlässliche Aussage über die spätere Entwicklung dar.

2023: Der NIW sank auf 0,74 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 0,72 Euro ausgewiesen. Das Netto-Gesellschaftskapital fiel auf rund 99,36 Mio. US-Dollar, während kumulierte Auszahlungen weiterhin 0 US-Dollar betrugen. Für das Anlageobjekt wurden nun eine durchschnittliche Netto-IRR von minus 26,8 Prozent pro Jahr und ein TVPI von 0,76 angegeben. Das in Euro aufgestellte Jahresergebnis enthielt zwar ein positives realisiertes Ergebnis von rund 0,5 Mio. Euro aus Zinserträgen abzüglich laufender Kosten, zugleich aber ein negatives, nicht realisiertes Ergebnis von rund 24,4 Mio. Euro. Maßgeblich dafür waren die Neubewertung der Beteiligung und Währungsumrechnungseffekte. Der Bericht führt den NIW-Rückgang überwiegend auf die niedrigere Zeitwertbewertung des Bostoner Projekts bei höheren Zinsen und Inflation sowie rückläufiger Nachfrage nach Büroflächen zurück.

Projektstand Ende 2023: Die Errichtung des Gebäudes lag leicht hinter dem ursprünglichen Zeitplan. Als Ursache nennt der Bericht umfangreiche Mess- und Abstimmungsarbeiten mit dem Eigentümer eines benachbarten Grundstücks, der Massachusetts Bay Transportation Authority (MBTA), die wiederholt zu Bauunterbrechungen führten. Zusätzlich beobachtete das Management den Markt für Labor- und Büroflächen; Anpassungen könnten die geplante Haltedauer verlängern. Eine im Bericht geäußerte Möglichkeit, dass der Bewertungsrückgang nur vorübergehend sein könne, ist eine Einschätzung des Managements und keine Zusage.

Risikoeinordnung: Fonds 20 ist ein Ein-Objekt-Fonds. Negative Entwicklungen am Standort, bei Bau, Finanzierung, Vermietung, Bewertung oder Verkauf können nicht durch andere Immobilien oder Märkte ausgeglichen werden. Hinzu kommen Liquiditäts- und Beteiligungsrisiken sowie für Anleger mit Euro als Bezugswährung Wechselkurs- und Umrechnungskosten. Die Beteiligung ist während der Laufzeit nur eingeschränkt handelbar; Rückflüsse und Auszahlungen hängen wesentlich vom Projekterfolg und einem späteren Verkauf ab. Der Jahresbericht weist auf die Möglichkeit eines teilweisen oder vollständigen Verlusts des eingesetzten Kapitals hin. NIW, Verkehrswert, IRR und TVPI sind Stichtagskennzahlen und garantieren keinen entsprechenden Verkaufserlös.

Berichtsgrenze: Der Jahresbericht 2023 nennt nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen projektbezogenen Ereignisse. Da ein aktuellerer Primärbericht nicht vorliegt, lassen sich der heutige Bau- und Vermietungsstand, eine mögliche Verlängerung der Laufzeit sowie aktuelle Rückflüsse oder Auszahlungen nicht belastbar bestimmen. Die hier dargestellte Fondsentwicklung endet deshalb am 31. Dezember 2023.