DF Deutsche Finance Investment Fund 19

Die Fondsgesellschaft wurde am 13. Oktober 2020 gegründet und ist eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft nach dem Kapitalanlagegesetzbuch. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH; persönlich haftende Gesellschafterin ist die DF Deutsche Finance Managing II GmbH. Fonds- und Berichtswährung ist Euro. Das Anlagekonzept besteht in Beteiligungen an institutionellen Investmentstrategien, darunter Club Deals, Joint Ventures, Co-Investments und vergleichbare Kooperationen. Anleger konnten zwischen Anteilklasse A mit Einmalzahlung und Anteilklasse B mit ratierlicher Einzahlung wählen.

Zum 31. Dezember 2023 bestanden Kapitalzusagen von rund 13,61 Mio. Euro gegenüber fünf institutionellen Investmentstrategien. Davon waren rund 12,55 Mio. Euro abgerufen und rund 1,06 Mio. Euro noch offen. Die Strategien umfassten 501 Direktinvestments in den USA, Peru, Großbritannien, Deutschland, Irland, Spanien und Österreich. Nach Verkehrswerten entfielen 85 Prozent des Fondsvermögens auf institutionelle Investmentstrategien, 10 Prozent auf weitere Vermögensgegenstände und 5 Prozent auf Liquidität. Die Fondsgesellschaft selbst hatte am Bilanzstichtag keine Fremdfinanzierung aufgenommen; die im Nachtragsbericht genannte Zwischenfinanzierung wurde erst später aufgenommen.

Das Portfolio war nach der zugesagten Allokation zu 65 Prozent Europa, 32 Prozent Nordamerika und 3 Prozent Lateinamerika zugeordnet. Die Sektoren verteilten sich auf Büro mit 43 Prozent, Hotels und Wohnen mit jeweils 21 Prozent, Infrastrukturimmobilien mit 8 Prozent, Einzelhandel und Studentenwohnen mit jeweils 3 Prozent sowie Gewerbepark und Logistik mit 1 Prozent. Der Bericht nennt unter anderem 122.489 Quadratmeter Büroflächen, 41.759 Quadratmeter Lab-Office-Flächen, 148.645 Quadratmeter Logistikflächen, 6.688 Wohnungen, 333 Hotelzimmer, 220 Wohnungen in Studentenwohnheimen und 439 Tankstellen. Die Diversifikation reduziert Konzentrationen, beseitigt aber weder Beteiligungs-, Immobilienmarkt-, Entwicklungs-, Liquiditäts-, Finanzierungs- noch Währungsrisiken.

2020: Im Rumpfgeschäftsjahr waren noch keine Anleger beigetreten und es bestand noch kein Portfolio. Auszahlungen, Investmentstrategien und offene Kapitalzusagen waren mit 0 ausgewiesen. Ein aussagekräftiger NIW je Anteil lag noch nicht vor.

2021: Das Netto-Gesellschaftskapital betrug rund 2,83 Mio. Euro, kumulierte Auszahlungen standen bei 0 Euro. Der Fonds hatte eine institutionelle Investmentstrategie mit einem Direktinvestment, einem Hotel in Irland. Der durchschnittliche NIW über beide Anteilklassen betrug rund 0,65 Euro. Für die zum Jahresende getrennt dargestellten Anteilklassen wurden 0,84 Euro für Anteilklasse A und 0,32 Euro für Anteilklasse B ausgewiesen.

2022: Nach Abschluss der Beitrittsphase betrug das gezeichnete Kapital 23,48 Mio. Euro und das eingezahlte Kapital 15,94 Mio. Euro. Das Netto-Gesellschaftskapital lag bei rund 11,81 Mio. Euro. Fünf institutionelle Investmentstrategien umfassten 487 Direktinvestments in sieben Ländern. Der NIW betrug 0,82 Euro für Anteilklasse A und 0,53 Euro für Anteilklasse B. Kumulierte Auszahlungen waren weiterhin mit 0 Euro angegeben. Das Jahresergebnis von minus 3,4 Mio. Euro war wesentlich von Initialkosten von rund 2,6 Mio. Euro geprägt.

2023: Das eingezahlte Kapital erhöhte sich auf 17,42 Mio. Euro, während das Netto-Gesellschaftskapital auf rund 11,13 Mio. Euro sank. Das Jahresergebnis war mit rund minus 2,2 Mio. Euro negativ; Aufwendungen aus Neubewertungen betrugen rund 2,10 Mio. Euro. Der NIW fiel auf 0,71 Euro für Anteilklasse A und 0,50 Euro für Anteilklasse B. Der Bericht nennt fünf Strategien mit 501 Direktinvestments in sieben Ländern und weiterhin 0 Euro kumulierte Auszahlungen. Zwei bestehenden Strategien wurden Gesellschafterdarlehen mit Eigenkapitalcharakter von jeweils 1,0 Mio. Euro gewährt. Die Beteiligung BHFI wurde vollständig wertberichtigt. Nachdem deren Objektfinanzierung 2024 nicht verlängert werden konnte, befand sich die Immobilie nach Berichtsangabe in der Verwertung durch den Kreditgeber; geprüfte Finanzinformationen für 2023 lagen noch nicht vor.

Spätere Entwicklung laut dem am 19. September 2025 unterzeichneten Bericht: Bei GIREO fehlten Finanzinformationen einzelner Investments für 2024; die Wertentwicklung wurde als voraussichtlich rückläufig bezeichnet, war aber nicht verlässlich bezifferbar. Bei H29O war die Finanzierung nur bis zum 30. September 2025 gesichert, während Vermarktungs- und Refinanzierungsoptionen geprüft wurden. Für die Liquiditätsplanung nahm der Fonds eine kurzfristige, marktüblich verzinste Zwischenfinanzierung von 0,7 Mio. Euro auf. Diese späteren Angaben sind von der Aussage zu unterscheiden, dass am Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 noch keine Fremdfinanzierung auf Fondsebene bestand.

Einordnung der Risiken: Der Bericht beschreibt verzögerte und geringer als geplant eintreffende Rückflüsse, gestiegene Finanzierungslasten und einen erhöhten portfolioübergreifenden Kapitalbedarf. Die ursprünglich angestrebten Renditen seien nur noch eingeschränkt realisierbar; außerdem könne eine Anpassung der Renditeerwartungen und ein verlängerter Zeithorizont erforderlich werden. Als wesentlichstes Risiko nennt der Bericht das Beteiligungsrisiko. Das Liquiditätsrisiko wird wegen der Commitment-Strategie als wesentlich, aber noch moderat eingeordnet. Hinzu kommen Immobilienmarkt-, Entwicklungs-, Finanzierungs- und Währungsrisiken. Da der jüngste Primärbericht am 19. September 2025 unterzeichnet wurde, lassen sich die darin offenen Verwertungs-, Vermarktungs- und Refinanzierungsprozesse nicht ohne aktuellere Quelle als heutiger Status darstellen.