DF Deutsche Finance Investment Fund 17

Die Fondsgesellschaft wurde am 17. März 2021 gegründet und ist ein extern verwalteter, inländischer geschlossener Publikums-AIF in der Rechtsform einer Investmentkommanditgesellschaft. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH. Der Fonds ist über eine nach dem Recht des US-Bundesstaats Delaware gegründete Gesellschaft mittelbar als Minderheits- beziehungsweise Co-Investor an einer einzigen Immobilienprojektentwicklung im Großraum Boston beteiligt. Eine Risikostreuung über mehrere Immobilien, Regionen oder Nutzungsarten besteht nicht.

Das Anlageobjekt liegt an der South Street und Windsor Street in Somerville, Massachusetts, im Teilmarkt Boynton Yards. Das im Mai 2024 fertiggestellte Gebäude verfügt über elf oberirdische und vier unterirdische Geschosse sowie rund 32.500 Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Vorgesehen sind etwa 28.300 Quadratmeter Lab-Office-Flächen, rund 2.800 Quadratmeter Einzelhandels- und Büroflächen sowie ungefähr 280 Stellplätze. Rund elf Prozent der Flächen wurden als Musterlabore ausgebaut, um die Vermietung zu unterstützen.

Zum 31. Dezember 2024 betrug der vom externen Gutachter ermittelte Verkehrswert 247,2 Mio. US-Dollar. Die Leerstandsquote lag bei 100 Prozent; 2024 wurden keine neuen Mietverträge abgeschlossen. Die Fremdfinanzierungsquote innerhalb der Objektstruktur belief sich auf 46 Prozent. Die Fondsgesellschaft selbst hatte laut Jahresbericht keine Fremdfinanzierung aufgenommen. Damit hängt der Anlageerfolg wesentlich von Vermietung, Finanzierung und einem späteren Verkauf des einzigen Projektobjekts ab.

2021: Zum Ende des Rumpfgeschäftsjahres betrug der NIW 0,88 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 0,92 Euro ausgewiesen. Das Netto-Gesellschaftskapital lag bei rund 51,00 Mio. US-Dollar. Auszahlungen waren noch nicht erfolgt. Der Fonds hatte seine Beteiligung an dem Lab-Office-Projekt im August 2021 erworben; das Anlageobjekt befand sich in der Entwicklungs- und Bauphase.

2022: Der NIW stieg auf 1,19 US-Dollar je Anteil; der nachrichtliche EUR-Wert betrug 1,31 Euro. Das Netto-Gesellschaftskapital erhöhte sich auf rund 68,89 Mio. US-Dollar. Kumulierte Auszahlungen waren weiterhin mit 0 US-Dollar angegeben. Der Bericht beschrieb den Baufortschritt als weitgehend innerhalb des Zeit- und Kostenplans.

2023: Der NIW sank auf 1,00 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 1,06 Euro ausgewiesen. Das Netto-Gesellschaftskapital fiel auf rund 57,88 Mio. US-Dollar. Auszahlungen waren noch nicht erfolgt. Die Fertigstellung lag leicht hinter dem ursprünglichen Zeitplan, sollte nach damaligem Stand aber innerhalb des Budgets bis Mitte 2024 erreicht werden.

2024: Der NIW brach auf 0,41 US-Dollar je Anteil ein; der nachrichtliche EUR-Wert betrug 0,47 Euro. Das Netto-Gesellschaftskapital sank auf rund 23,83 Mio. US-Dollar. Gegenüber 2023 entspricht der NIW-Rückgang 59 Prozent. Auszahlungen waren bis zum 31. Dezember 2024 weiterhin nicht verbucht. Obwohl das Gebäude im Mai 2024 fertiggestellt wurde, lag die Leerstandsquote am Bilanzstichtag bei 100 Prozent und im Geschäftsjahr wurden keine Neuvermietungen abgeschlossen. Der externe Verkehrswert betrug 247,2 Mio. US-Dollar; die Fremdfinanzierungsquote auf Objektebene wurde mit 46 Prozent angegeben.

Berichtsstand 16. Dezember 2025: Wegen der verzögerten Vermietung prüfte das Management auch einen Verkauf. Laut Jahresbericht waren Verhandlungen mit einem Interessenten nahezu abgeschlossen, der potenzielle Käufer stimmte zu diesem Zeitpunkt jedoch noch die Erwerbsfinanzierung ab. Die im Dezember 2025 fällige Objektfinanzierung war bis Februar 2026 verlängert worden. Für eine weitere Verlängerung wäre nach dem Bericht grundsätzlich zusätzliches Eigenkapital bestehender oder neuer Co-Investoren erforderlich gewesen. Falls weder Verlängerung noch Verkauf gelingen, beschreibt der Bericht das Risiko eines kurzfristigen Verkaufs vor einer möglichen Verwertung durch die Darlehensgeberin. Dies könne bis zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Anlegerkapitals führen. Ein aktuellerer Primärnachweis zum Verkauf oder zur weiteren Finanzierung liegt nicht vor; der damalige Stand darf deshalb nicht als heutiger Abschlussstatus verstanden werden.

Risikoeinordnung: Neben dem im Jahresbericht ausdrücklich genannten Teil- oder Totalverlustrisiko bestehen vor allem Objekt- und Konzentrationsrisiken, Vermietungs- und Marktrisiken, Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken sowie Bewertungs- und Verkaufsrisiken. Der ausgewiesene NIW und der gutachterliche Verkehrswert sind Stichtagsbewertungen und garantieren keinen entsprechenden Verkaufserlös. Für Anleger mit Euro als Bezugswährung kommt das Wechselkursrisiko zwischen US-Dollar und Euro hinzu.

Aktueller Informationsstand August 2026: Nach Informationen, die der Redaktion vorliegen, konnte der fortgeschrittene Verkaufsprozess nicht abgeschlossen werden, weil der potenzielle Erwerber die Finanzierung nicht verbindlich sicherstellen konnte. Auch eine längerfristige Verlängerung der Projektfinanzierung sei nicht erreicht worden. Für den Fall eines nicht rechtzeitig vollzogenen Verkaufs soll eine vorbereitete „Deed in Lieu of Foreclosure“-Struktur den Übergang des Anlageobjekts auf den Darlehensgeber ermöglichen. Da das Projekt den wesentlichen Vermögensgegenstand des Fonds darstellt und keine nennenswerten weiteren Vermögenswerte vorhanden sein sollen, werde nicht mehr mit nennenswerten Rückflüssen gerechnet. Nach einer aktualisierten Vermögensbewertung und Überschuldungsprüfung soll ein Insolvenztatbestand festgestellt worden sein; die Komplementärin müsse danach einen Insolvenzantrag stellen. Eine öffentliche Bestätigung der tatsächlichen Antragstellung oder einer gerichtlichen Verfahrenseröffnung liegt mit Stand vom 11. August 2026 noch nicht vor.