DF Deutsche Finance Investment Fund 21

Die Fondsgesellschaft wurde am 16. März 2022 gegründet und ist eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft nach dem Kapitalanlagegesetzbuch. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH; persönlich haftende Gesellschafterin ist die DF Deutsche Finance Managing II GmbH. Fonds- und Berichtswährung ist US-Dollar. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung müssen gesetzlich in Euro aufgestellt werden. Da Einzahlungen und Auszahlungen in US-Dollar erfolgen, ist für die wirtschaftliche Fondsentwicklung jedoch die USD-Reihe maßgeblich.

Anlageobjekt 1 umfasst mehrere Entwicklungsgrundstücke an der Windsor Street und South Street mit zusammen rund 23.800 Quadratmetern. Anlageobjekt 2 ist die geplante Labor- und Büroimmobilie an der Ecke South Street und Earle Street auf einem etwa 3.400 Quadratmeter großen Grundstück. Vorgesehen sind zwölf oberirdische und fünf unterirdische Geschosse, rund 34.400 Quadratmeter Lab-Office-Flächen, etwa 900 Quadratmeter weitere flexibel nutzbare Flächen und rund 270 Pkw-Stellplätze. Anlageobjekt 3 ist die geplante Immobilie am Windsor Place auf einem etwa 3.000 Quadratmeter großen Grundstück mit neun oberirdischen und vier unterirdischen Geschossen, rund 27.000 Quadratmetern Lab-Office-Flächen, etwa 900 Quadratmetern weiteren Flächen und rund 250 Stellplätzen.

Insgesamt sehen die Planungen damit rund 61.400 Quadratmeter Labor- und Büroflächen, etwa 1.800 Quadratmeter flexibel nutzbare Einzelhandelsflächen, 23.800 Quadratmeter Entwicklungsgrundstücke und 520 Parkplätze vor. Alle drei Objekte liegen im neu entstehenden Boynton-Yards-Campus in Somerville. Der Fonds ist mittelbar als Minderheitsgesellschafter beteiligt und kann Geschäftsführungsentscheidungen und Gesellschafterbeschlüsse auf Ebene der Projektgesellschaften nicht maßgeblich beeinflussen.

Zum 31. Dezember 2023 entfielen nach Verkehrswerten 33 Prozent des Fondsvermögens auf mittelbare Immobilienbeteiligungen und 67 Prozent auf Liquidität; 2022 waren es 42 Prozent Beteiligungen und 58 Prozent Liquidität. Der Fonds selbst hatte an beiden Bilanzstichtagen keine Fremdfinanzierung aufgenommen. Innerhalb der Investitionsstruktur von Anlageobjekt 3 bestand Ende 2023 jedoch eine Fremdfinanzierung; die ausgewiesene, nach Bilanzsumme gewichtete Quote betrug 21 Prozent. Der Bericht weist darauf hin, dass innerhalb der Struktur unterhalb des Anlageobjekts eine höhere Fremdfinanzierung besteht. Fonds- und Objektebene sind deshalb getrennt zu betrachten.

2022: Im Rumpfgeschäftsjahr waren 110,414 Mio. US-Dollar Kapital ohne Agio eingezahlt. Das Netto-Gesellschaftskapital betrug rund 88,76 Mio. US-Dollar. Der NIW lag bei 0,80 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 0,75 Euro ausgewiesen. Auszahlungen waren noch nicht erfolgt. Der Fonds hatte Kapitalzusagen für alle drei Anlageobjekte abgegeben und erste Investitionen in zwei Projekte vorgenommen. Nach Verkehrswerten entfielen 42 Prozent des Fondsvermögens auf mittelbare Immobilienbeteiligungen und 58 Prozent auf Liquidität. Das realisierte Ergebnis von minus 18,3 Mio. Euro war vor allem durch Initialkosten von rund 18,1 Mio. Euro geprägt; zusätzlich wurde ein negatives nicht realisiertes Ergebnis von rund 14,0 Mio. Euro ausgewiesen, darunter 4,3 Mio. Euro aus der Währungsumrechnung für den EUR-Abschluss.

2023: Nach dem Ende der Beitrittsphase waren 215,347 Mio. US-Dollar Kapital ohne Agio eingezahlt. Das Netto-Gesellschaftskapital stieg auf rund 174,10 Mio. US-Dollar. Der NIW erhöhte sich geringfügig auf 0,81 US-Dollar je Anteil; nachrichtlich wurden 0,76 Euro ausgewiesen. Kumulierte Auszahlungen standen weiterhin bei 0 US-Dollar. Zwei Drittel des Fondsvermögens waren als Liquidität ausgewiesen, während 33 Prozent auf die mittelbaren Immobilienbeteiligungen entfielen. Gegenüber den Anlageobjekten bestanden noch Einzahlungsverpflichtungen von rund 97,28 Mio. US-Dollar. Das realisierte Ergebnis war mit rund minus 13,4 Mio. Euro negativ und erneut vor allem von Initialkosten geprägt. Zusätzlich wurde ein negatives nicht realisiertes Ergebnis von rund 12,6 Mio. Euro ausgewiesen, darunter rund 4,6 Mio. Euro aus der Währungsumrechnung.

Bewertung und Projektkennzahlen 2023: Für die drei Anlageobjekte wurden eine durchschnittliche Netto-IRR von minus 22,98 Prozent pro Jahr und ein TVPI von 0,79 berichtet. Die externen Gutachten nannten einen Gesamtverkehrswert der Immobilien- und Grundstücksentwicklungsflächen von 158,2 Mio. US-Dollar; im Bericht 2022 waren 183,0 Mio. US-Dollar genannt worden. Das entspricht einem um 24,8 Mio. US-Dollar beziehungsweise rund 13,6 Prozent niedrigeren Stichtagswert. Gleichzeitig stiegen die KARBV-Beteiligungswerte in Euro durch weitere Kapitalabrufe und Investitionen. Beide Entwicklungen sind daher nicht als identische Kennzahl zu behandeln. NIW, Verkehrswert, IRR und TVPI sind Stichtagswerte und garantieren keinen späteren Verkaufserlös.

Projektstand Ende 2023: Nach Angaben des Berichts machten Planung und Entwicklung der beiden Labor- und Büroimmobilien Fortschritte. Die Grundstücke wurden durch Zukäufe arrondiert; Planungs- und Erschließungsmaßnahmen für das Baugebiet waren weitgehend abgeschlossen. Leerstandsquote, Nutzungsausfallentgeltquote und Restlaufzeiten von Mietverträgen konnten noch nicht angegeben werden, weil die Immobilien- und Grundstücksentwicklungen andauerten. Das Management beobachtete den Lab-Office-Markt und hielt Anpassungen mit einer möglichen Verlängerung der geplanten Haltedauer für denkbar. Dies ist eine Managementeinschätzung und keine Zusage über Fertigstellung, Vermietung oder Verkauf.

Risikoeinordnung: Trotz drei Anlageobjekten konzentriert sich Fonds 21 auf den Lab-Office- und Entwicklungsmarkt eines einzigen Standorts in Somerville. Negative Entwicklungen bei Planung, Bau, Finanzierung, Vermietung, Bewertung oder Verkauf können nicht durch andere Städte, Länder oder Anlageklassen ausgeglichen werden. Der Fonds ist zudem nur Minderheitsgesellschafter. Hinzu kommen Liquiditäts-, Beteiligungs-, Immobilienmarkt-, Zins- und Währungsrisiken. Die Beteiligung ist während der Laufzeit nur eingeschränkt handelbar; Rückflüsse und Auszahlungen hängen wesentlich vom Projekterfolg und späteren Veräußerungen ab. Der Jahresbericht weist auf die Möglichkeit eines teilweisen oder vollständigen Verlusts des eingesetzten Kapitals hin.

Berichtsgrenze: Der Jahresbericht 2023 nennt nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen projektbezogenen Ereignisse. Da ein aktuellerer Primärbericht nicht vorliegt, lassen sich der heutige Bau- und Vermietungsstand, aktuelle Finanzierungen, eine mögliche Verlängerung der Laufzeit sowie Rückflüsse oder Auszahlungen nicht belastbar bestimmen. Die hier dargestellte Fondsentwicklung endet deshalb am 31. Dezember 2023.