DF Deutsche Finance Investment Fund 24

Der Investment Fund 24 wurde am 12. Juli 2023 gegründet und ist eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft nach dem Kapitalanlagegesetzbuch. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH. Der Fonds soll als Co-Investor mittelbar über die DF Austin Logistics I LP in fünf neu zu errichtende Logistikimmobilien an der Wright Road in Creedmoor im Großraum Austin, Texas, investieren. Vorgesehen sind Nutzungen durch Logistik-, Industrie- und Light-Industrial-Unternehmen. Rückflüsse sollen aus laufenden Mieteinnahmen und der späteren Veräußerung des Anlageobjekts entstehen.

Das Projekt umfasst insgesamt rund 83.060 Quadratmeter geplante Mietfläche, 241 Verladetore, 1.031 Pkw-Stellplätze und 163 Lkw-Stellplätze. Im ersten Bauabschnitt entstehen die Gebäude 2 und 3 mit zusammen rund 36.100 Quadratmetern Mietfläche. Der zweite Bauabschnitt umfasst die Gebäude 1, 4 und 5 mit zusammen rund 46.960 Quadratmetern. Die Gebäude werden als Logistikimmobilien der Klasse A beschrieben. Sämtliche fünf Immobilien liegen am selben Standort und gehören zur gleichen Projekt- und Beteiligungsstruktur; die Zahl der Gebäude bedeutet daher keine geografische oder sektorale Diversifikation.

Die Bauarbeiten des ersten Abschnitts begannen im April 2024. Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung waren Beton-, Fenster-, Türen- und Torarbeiten weitgehend abgeschlossen; technische Arbeiten waren in Gebäude 3 beendet und in Gebäude 2 zu 95 Prozent fertig. Die nahezu vollständige Fertigstellung wurde für Ende des zweiten Quartals 2025 erwartet. Der ursprünglich für Januar 2025 vorgesehene Baustart des zweiten Abschnitts war auf August 2025 verschoben worden; bei einer geplanten Bauzeit von etwa zwölf Monaten wurde dessen Fertigstellung für das dritte Quartal 2026 erwartet.

Zum Berichtserstellungszeitpunkt liefen Gespräche mit mehreren Kreditgebern, einem potenziellen Co-Investor sowie einem möglichen Mieter mit einem Flächenbedarf von rund 250.000 Quadratfuß. Ein abgeschlossener Mietvertrag wird im Bericht nicht genannt. Die Fertigstellung allein sichert deshalb noch keine Rückflüsse: Maßgeblich sind die spätere Vermietung, die Finanzierung der zweiten Bauphase, die Beteiligungsquote des Fonds und der Verkauf der Immobilien. Bei geringerem als geplantem Fondsvolumen kann der Fonds nur mit einem kleineren Kapitalanteil partizipieren und gegebenenfalls eine Minderheitsposition einnehmen.

Die offizielle Produktseite dokumentiert Baufortschritte mit datierten Bildern bis zum 2. Oktober 2025. Sie bestätigt 5,330 Mio. USD platziertes Kommanditkapital, 194 Anlegerbeteiligungen und das Ende der Beitrittsphase am 31. Dezember 2025. Einen neueren geprüften NIW, einen endgültigen Vermietungsstand oder belastbare Angaben zu späteren Auszahlungen enthält sie nicht. Aus den Baustandsbildern allein lässt sich daher keine aktuelle wirtschaftliche Bewertung ableiten.

2023: Im Rumpfgeschäftsjahr vom 12. Juli bis 31. Dezember 2023 hatten weder Vertrieb noch Beitrittsphase begonnen. Es waren keine Anleger beigetreten, kein Kommanditkapital eingeworben, keine Kapitalzusage abgegeben und keine Investition in das Anlageobjekt vollzogen. Auszahlungen waren mit 0 USD ausgewiesen. Der Bericht bezeichnet den NIW ausdrücklich als nicht aussagekräftig, weil keine Anlegeranteile im Umlauf waren. Die Diagramm- und Datentabellenreihe beginnt deshalb erst mit dem belegten Wert 2024.

2024: Bei 5.331.000 Anteilen betrug der NIW 0,78 USD. Das eingezahlte Kommanditkapital belief sich auf 5,330 Mio. USD, kumulierte Auszahlungen auf 0 USD. Das Netto-Gesellschaftskapital betrug nach der detaillierten Entwicklungs- und Anteilwertrechnung 4.134.623 USD. In der ergänzenden Euro-Bilanz wurden 3,979 Mio. Euro Eigenkapital, 4,544 Mio. Euro Bankguthaben und eine Bilanzsumme von 4,569 Mio. Euro ausgewiesen. Der Fonds hatte zum Stichtag eine Kapitalzusage für ein Anlageobjekt abgegeben, aber noch keinen Kapitalabruf erhalten und selbst keine Fremdfinanzierung aufgenommen.

Berichtsabweichung: Die Übersicht im Lagebericht nennt für das Netto-Gesellschaftskapital 4.134.543 USD. Die detaillierte Entwicklungsrechnung und die Anteilwertermittlung im geprüften Abschluss weisen dagegen übereinstimmend 4.134.623 USD aus. Für die strukturierte Datentabelle wird der detaillierte und rechnerisch mit dem ausgewiesenen Eigenkapital übereinstimmende Wert von 4.134.623 USD verwendet. Die Differenz beträgt 80 USD und verändert den gerundeten NIW von 0,78 USD nicht.

Ergebnis und Kosten 2024: Das realisierte Ergebnis betrug rund minus 1,307 Mio. Euro und war insbesondere durch rund 825.000 Euro Initialkosten geprägt. Das nicht realisierte Ergebnis lag bei rund plus 135.000 Euro; darin waren Währungsumrechnungseffekte enthalten, die für spätere Rückzahlungen in USD nicht maßgeblich sind. Das Gesamtergebnis belief sich damit auf rund minus 1,172 Mio. Euro. Die Gesamtkostenquote ohne Initial- und Transaktionskosten betrug wegen des noch niedrigen durchschnittlichen NIW 24,77 Prozent; bezogen auf die gezeichneten Pflichteinlagen wurden 9,99 Prozent ausgewiesen. Der Bericht bezeichnet beide Werte in der Beitrittsphase ausdrücklich als nur eingeschränkt aussagekräftig.

Projektentwicklung nach dem Stichtag: Der erste Kapitalabruf und die mittelbare Beteiligung an den Immobilien erfolgten erst nach dem 31. Dezember 2024. Bauabschnitt 1 sollte Ende des zweiten Quartals 2025 nahezu abgeschlossen sein. Der Start von Bauabschnitt 2 war auf August 2025 verschoben worden, die Fertigstellung wurde für das dritte Quartal 2026 erwartet. Parallel liefen Gespräche mit Kreditgebern, einem Co-Investor und möglichen Mietern. Diese Angaben sind Planungs- beziehungsweise Fortschrittsstände des im Juni 2025 unterzeichneten Berichts und kein Nachweis für inzwischen abgeschlossene Finanzierung, Vollvermietung oder Veräußerung.

Risiken: Fonds 24 konzentriert sich auf einen Standort, eine Nutzungsart, ein Entwicklungsprojekt und eine mehrstufige Beteiligungsstruktur. Wesentlich sind insbesondere Bau-, Vermietungs-, Finanzierungs-, Zins-, Standort-, Bewertungs- und Veräußerungsrisiken. Das Beteiligungsrisiko bleibt laut Bericht das wesentlichste Risiko. Wegen nicht genau terminierbarer Kapitalabrufe und der Abhängigkeit von Co-Investoren wird das Liquiditätsrisiko als wesentlich, aber noch moderat eingestuft. Das niedrigere eingeworbene Kapital kann zu einer kleineren Beteiligungsquote, eingeschränktem Einfluss und geringeren Rückflüssen führen. Anleger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung des eingesetzten Kapitals; ein etablierter Zweitmarkt besteht nicht.

Laufzeit und Berichtsgrenze: Die Beitrittsphase wurde durch Gesellschafterbeschluss vom 12. Juni 2025 bis längstens 31. Dezember 2025 verlängert und ist nach dem aktuellen Produktstand beendet. Die planmäßige Fondslaufzeit endet am 30. Juni 2027; eine Verlängerung bis 30. Juni 2029 ist möglich. Der Bericht hält Anpassungen ursprünglicher Renditeerwartungen sowie verlängerte Projekt- oder Liquidationszeiträume für möglich. Da kein neuerer geprüfter Jahresbericht vorliegt, lassen sich aktueller NIW, endgültiger Vermietungsstand, heutige Beteiligungsquote und spätere Auszahlungen nicht belastbar bestimmen.