Deutsche Finance Fund 17 vor Insolvenz – vollständiger Verlust der Beteiligung droht
Beim DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II hat sich die wirtschaftliche Situation erheblich zugespitzt. Nach Informationen, die der Redaktion vorliegen, soll bei dem Investmentfonds ein Insolvenztatbestand festgestellt worden sein. Die zur Geschäftsführung befugte persönlich haftende Gesellschafterin müsse danach einen Insolvenzantrag stellen.
Für die Anleger sind die möglichen wirtschaftlichen Folgen erheblich. Nach dem gegenwärtigen Informationsstand ist zu erwarten, dass die Entwicklung voraussichtlich zu einem vollständigen wirtschaftlichen Verlust der Beteiligung führen wird.
Eine öffentlich zugängliche Bestätigung, dass der Insolvenzantrag bereits eingereicht oder ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde, liegt mit Stand vom 11. August 2026 nicht vor. Die Feststellung eines Insolvenztatbestands, die daraus abgeleitete Antragspflicht, die tatsächliche Antragstellung und eine gerichtliche Verfahrenseröffnung sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.
1.187 Anleger investierten rund 58 Millionen US-Dollar
Der DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II – GmbH & Co. geschlossene InvKG wurde 2021 aufgelegt. Insgesamt beteiligten sich 1.187 Anleger mit einem Kommanditkapital von rund 58 Millionen US-Dollar.
Der Fonds investierte ab 2021 mittelbar über eine mehrstufige Investmentstruktur als Co-Investor in die Entwicklung einer Labor- und Büroimmobilie an der South Street und Windsor Street in Somerville, Massachusetts, im Großraum Boston/Cambridge.
Das Gebäude wurde 2024 baulich fertiggestellt. Die temporäre Nutzungsfreigabe wurde im Mai 2024 erteilt, die endgültige Nutzungsfreigabe folgte im November 2024.
Verschlechterung des Life-Science-Immobilienmarktes
Der ursprüngliche Investmentansatz beruhte unter anderem auf der Erwartung einer weiterhin hohen Nachfrage nach Labor- und Forschungsflächen im Großraum Boston/Cambridge. Der dortige Life-Science-Markt hatte insbesondere in den Jahren 2020 bis 2022 eine außergewöhnlich hohe Nachfrage und erhebliche Kapitalzuflüsse verzeichnet.
In den Folgejahren änderte sich das Marktumfeld deutlich. Ein erheblich gestiegenes Angebot neuer Laborflächen traf auf eine rückläufige Nachfrage. Gleichzeitig gingen Venture-Capital-Finanzierungen im Biotechnologie- und Life-Science-Sektor zurück. Die Leerstands- und Untervermietungsquoten stiegen, während sich zugleich die Finanzierungsbedingungen für Projektentwicklungen ohne bestehende Vorvermietung verschlechterten. Diese Entwicklung traf auch das Anlageobjekt des Investment Fund 17.
Gebäude weiterhin ohne Mieter
Trotz der Fertigstellung des Gebäudes, zusätzlicher bezugsfertiger Labor- und Büroflächen sowie fortlaufender Vermarktungsaktivitäten sollen bislang keine Mietverträge abgeschlossen worden sein.
Die ausbleibenden Mieteinnahmen führten dazu, dass die ursprünglich vorgesehene Haltedauer des Investments überschritten wurde und zusätzliche finanzielle Mittel für Zinszahlungen, Objektkosten und Liquiditätsreserven erforderlich wurden. Im Juni 2025 wurde deshalb die Laufzeit des Investmentfonds um zwei Jahre bis zum 30. Juni 2027 verlängert. Parallel dazu wurde nach weiteren Möglichkeiten gesucht, das Investment wirtschaftlich fortzuführen.
Verkauf des Anlageobjekts bislang gescheitert
Seit dem dritten Quartal 2025 wurden Gespräche mit einem potenziellen Erwerber intensiviert und ein strukturierter Verkaufsprozess eingeleitet. Mit dem Kaufinteressenten soll eine Einigung über wesentliche Konditionen erzielt und ein Kaufvertragsentwurf verhandelt worden sein. Problematisch blieb jedoch die Finanzierung des Erwerbs.
Der potenzielle Käufer konnte die erforderliche Finanzierung nicht verbindlich sicherstellen. Gleichzeitig gelang es nicht, eine längerfristige Verlängerung der bestehenden Projektfinanzierung zu vereinbaren. Der in einem Wertgutachten 2025 ermittelte Wert der Immobilie soll zudem unterhalb des noch ausstehenden Darlehensbetrags gelegen haben.
„Deed in Lieu of Foreclosure“ vorbereitet
Für den Fall eines Scheiterns des Verkaufs wurde mit dem finanzierenden Kreditinstitut eine sogenannte „Deed in Lieu of Foreclosure“-Struktur vorbereitet. Dabei handelt es sich vereinfacht um eine Vereinbarung, nach der das Anlageobjekt auf den Darlehensgeber übergehen kann, ohne dass eine klassische zwangsweise Verwertung durchgeführt werden muss.
Gleichzeitig wurde ein zeitlich begrenztes Standstill Agreement vereinbart. Dadurch erhielt die Projektseite zusätzliche Zeit, um die Verkaufsverhandlungen fortzuführen. Während dieses Zeitraums verzichtete die finanzierende Bank zunächst darauf, die vorbereitete Übertragung des Objekts zu vollziehen. Nach dem gegenwärtigen Informationsstand konnte der Kaufinteressent die vorgesehene Finanzierung jedoch weiterhin nicht verbindlich sicherstellen. Ein erfolgreicher Abschluss des Verkaufs innerhalb der verbleibenden Frist gilt deshalb nicht mehr als hinreichend wahrscheinlich.
Bei Übertragung an die Bank keine weiteren Erlöse erwartet
Kommt der Verkauf nicht zustande, könnte die vorbereitete „Deed in Lieu of Foreclosure“-Struktur umgesetzt werden. Das Anlageobjekt würde dann auf den Darlehensgeber übergehen. Die Projektpartner würden anschließend nicht mehr an einem möglichen Verwertungserlös partizipieren; weitere Verwertungsmaßnahmen lägen in der Verantwortung des finanzierenden Kreditinstituts.
Dies ist für den Investment Fund 17 von entscheidender Bedeutung, weil das Bostoner Anlageobjekt den wesentlichen Vermögensgegenstand des Fonds darstellt. Weitere wesentliche Vermögensgegenstände, aus denen künftig nennenswerte Liquiditätszuflüsse erzielt werden könnten, sollen nicht vorhanden sein. Nach dem aktuellen Informationsstand ist deshalb nicht mehr mit nennenswerten Auszahlungen an die Anleger zu rechnen.
Keine positive Fortführungsprognose mehr
Aufgrund dieser Entwicklung sollen die Verantwortlichen zu dem Ergebnis gekommen sein, dass keine hinreichend wahrscheinlichen Liquiditätszuflüsse mehr zu erwarten sind und deshalb keine positive Fortführungsprognose für den Investmentfonds mehr besteht.
Nach einer Wertabschreibung der einzigen Beteiligung und einer Überschuldungsprüfung soll das Vermögen des Investmentfonds auf Grundlage der aktualisierten Bewertung die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr decken. Aufgrund dieser Situation und der fehlenden positiven Fortführungsprognose soll eine Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrags festgestellt worden sein.
Vollständiger wirtschaftlicher Verlust der Beteiligung erwartet
Für die 1.187 Anleger ist die Situation damit äußerst ernst. Nach dem gegenwärtigen Informationsstand wird voraussichtlich mit einem vollständigen wirtschaftlichen Verlust der Beteiligung gerechnet.
Die Erwartung eines vollständigen wirtschaftlichen Verlusts bedeutet noch nicht, dass der endgültige Ausfall bereits rechtlich und rechnerisch feststeht. Maßgeblich werden unter anderem die tatsächliche Antragstellung, die Entscheidungen des Insolvenzgerichts, mögliche Sicherungsmaßnahmen, die Verwertung verbliebener Vermögenswerte und der weitere Verfahrensverlauf sein.
Welche rechtlichen Möglichkeiten können Anleger prüfen?
Eine Insolvenz des Fonds begründet nicht automatisch Schadensersatzansprüche. Im Einzelfall kann jedoch zu prüfen sein, ob die Beteiligung anleger- und anlagegerecht empfohlen wurde und ob über die wesentlichen Risiken verständlich aufgeklärt wurde. Dazu zählen insbesondere das Totalverlustrisiko, die langfristige Kapitalbindung, die fehlende ordentliche Kündigungsmöglichkeit, die Abhängigkeit von einem einzelnen Projekt, Vermietungs-, Finanzierungs- und Wechselkursrisiken sowie gegebenenfalls Vertriebsvergütungen.
Mögliche Ansprüche gegen Berater, Vermittler oder andere Verantwortliche sind von Forderungen gegen die Fondsgesellschaft zu unterscheiden. Ihr Bestehen und eine mögliche Verjährung hängen von der individuellen Beratung, den übergebenen Unterlagen und den Kenntnissen des jeweiligen Anlegers ab.
Welche Unterlagen sollten Anleger sichern?
- Beitrittserklärung und Zeichnungsschein
- Verkaufsprospekt und Nachträge
- Beratungsprotokoll oder Geeignetheitserklärung
- Schriftverkehr mit Berater oder Vermittler
- Unterlagen zu Agio, Kosten und Vertriebsvergütungen
- Jahresberichte, Gesellschafterinformationen und Beschlussunterlagen
- Spätere Mitteilungen zu einem möglichen Insolvenzverfahren
Stand: 11. August 2026. Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.